Jak odstąpić od umowy deweloperskiej — warunki i skutki

„Chcę odstąpić od umowy deweloperskiej, bo zmieniłem zdanie” — z takim zdaniem przychodzi wielu klientów i muszę ich rozczarować. Odstąpienie od umowy deweloperskiej nie jest prawem do rezygnacji. To ustawowe uprawnienie przysługujące w konkretnych, wyliczonych sytuacjach, najczęściej wtedy, gdy to deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Za to gdy przysługuje — jest bardzo mocne: odzyskujesz wpłacone pieniądze i wychodzisz z inwestycji. Wyjaśniam, kiedy i jak.

Odstąpienie to nie rezygnacja

Kluczowe rozróżnienie. Odstąpienie działa wstecz — traktuje się umowę tak, jakby nigdy nie została zawarta, a strony zwracają sobie to, co świadczyły. Ty odzyskujesz wpłaty, deweloper odzyskuje lokal. Nie jest to jednak jednostronna decyzja „bo się rozmyśliłem” — potrzebujesz podstawy prawnej.

Kiedy nabywca może odstąpić — podstawy ustawowe

Ustawa deweloperska wskazuje sytuacje, w których nabywca ma prawo odstąpienia. Do najważniejszych należą:

1. Umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów wymaganych ustawą.
2. Informacje zawarte w umowie są niezgodne z prospektem informacyjnym lub jego załącznikami (poza zmianami, o których deweloper prawidłowo poinformował).
3. Deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.
4. Prospekt informacyjny nie zawiera informacji wymaganych ustawą albo są one niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym.
5. Deweloper nie przeniósł na nabywcę własności lokalu w terminie określonym w umowie — po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego przez nabywcę na piśmie.
6. Deweloper nie usunął wad istotnych zgłoszonych w protokole odbioru — na zasadach określonych w ustawie.

Wady istotne przy odbiorze

Odrębna, coraz częściej wykorzystywana podstawa. Ustawa przewiduje procedurę: nabywca zgłasza wady w protokole odbioru, deweloper ma określony czas na uznanie lub odmowę uznania wad, a następnie na ich usunięcie. Przy wadzie istotnej, której deweloper nie usunął w wyznaczonym trybie, nabywca może odstąpić od umowy.

Kluczowe jest pojęcie wady istotnej — takiej, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem albo istotnie je ogranicza. Pęknięta płytka nią nie będzie; zalewane ściany, wadliwa instalacja czy niezgodny z umową metraż — mogą być. Ocena bywa sporna i często wymaga opinii rzeczoznawcy.

Kiedy odstąpić może deweloper

Symetria istnieje, choć jest węższa. Deweloper może odstąpić, gdy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie — ale dopiero po wezwaniu do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego terminu, oraz gdy nabywca nie stawia się do odbioru lokalu lub do podpisania aktu przenoszącego własność mimo dwukrotnego wezwania.

Jak wykonać odstąpienie — procedura

1. Ustal i udokumentuj podstawę odstąpienia (bezskuteczny termin, wada istotna, brak prospektu).
2. Jeśli podstawa tego wymaga — wyślij pisemne wezwanie z wyznaczeniem dodatkowego terminu.
3. Odczekaj bezskuteczny upływ tego terminu.
4. Złóż oświadczenie o odstąpieniu z podpisem notarialnie poświadczonym.
5. W oświadczeniu zawrzyj zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności z księgi wieczystej.
6. Doręcz je deweloperowi listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
7. Zażądaj zwrotu wpłaconych środków; w razie potrzeby uruchom procedurę z DFG.

Skutki odstąpienia

Skuteczne odstąpienie oznacza, że umowa upada, a strony zwracają sobie świadczenia. W praktyce najważniejsze jest to, co dzieje się z Twoimi wpłatami.

• Deweloper zwraca wpłacone środki — z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
• Nie ponosisz kosztów odstąpienia, jeżeli działałeś na podstawie ustawowej.
• Z księgi wieczystej wykreśla się roszczenie o przeniesienie własności.
• Możesz dodatkowo dochodzić odszkodowania, jeśli poniosłeś szkodę (np. koszty kredytu).
• Przy niewypłacalności dewelopera wpłaty zabezpiecza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Rachunek powierniczy — dlaczego jest ważny

Wpłaty nabywcy trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), a nie wprost do kieszeni dewelopera. Bank wypłaca środki deweloperowi zgodnie z postępem prac. To zabezpieczenie sprawia, że przy odstąpieniu jest z czego zwracać — a przy problemach dewelopera środki nie zdążyły zniknąć.

Terminy — nie zwlekaj

Ustawa wiąże prawo odstąpienia z określonymi terminami, liczonymi m.in. od dnia zawarcia umowy albo od zdarzenia stanowiącego podstawę. Przekroczenie terminu oznacza utratę uprawnienia. Ponieważ terminy różnią się w zależności od podstawy, każdy przypadek trzeba policzyć osobno — i zrobić to zanim upłyną.

Najczęstsze błędy nabywców

• Odstąpienie bez wcześniejszego wezwania z dodatkowym terminem.
• Oświadczenie w zwykłej formie pisemnej, bez notarialnie poświadczonego podpisu.
• Wstrzymanie wpłat, co daje deweloperowi podstawę do odstąpienia z winy nabywcy.
• Podpisanie aneksu przesuwającego termin — i tym samym zamknięcie sobie drogi.
• Odbiór lokalu bez zgłoszenia wad w protokole.
• Zwlekanie do upływu terminu ustawowego.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej wygrywa się nie oświadczeniem, tylko wezwaniem, które je poprzedza. Nabywcy przegrywają na kroku, który wydaje im się formalnością.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej to najmocniejsze uprawnienie nabywcy — i najłatwiejsze do zepsucia proceduralnym błędem. W Legalify oceniamy podstawy odstąpienia, przygotowujemy wezwania i oświadczenia oraz prowadzimy odzyskanie wpłaconych środków. Działamy z Wrocławia i zdalnie w całej Polsce — zadzwoń: +48 690 676 629.